Crowdinvest Immobilien
 


 


 

          

Checkliste

 

 

 

 

Die Checkliste soll dabei helfen, die Qualität und Risiken von Immobilien-Crowdinvestment-Projekten eigenständig einzuschätzen.

 

 

 

Gibt es ausführliche und aussagekräftige Unterlagen?

- Exposé zum Objekt, Standort, Projektpartner, Finanzierungsstruktur-Investment-Memorandum mit ausführlichen Risikohinweisen

 

 

Gibt es auf der Plattform die Möglichkeit, bei Fragen direkt mit dem Emittenten / der Plattform in Kontakt zu treten und werden die Antworten auch veröffentlicht?

 

 

Bestandsimmobilie mit geringem Instandhaltungsbedarf ?

- Je geringer der Instandhaltungsbedarf, desto geringer ist im Normalfall das Risiko einzuschätzen. Im Gegenteil dazu ist eine Kernsanierung risikobehafteter.

 

 

Neubauprojekt mit Baugenehmigung ?

- Bei einen Neubauprojekt ist genau darauf zu achten, ob das Baugrundstück schon angekauft ist, ob die Baugenehmigung schon vorliegt und ob die Finanzierung schon gesichert ist.

 

 

Attraktive Lage der Immobilie ?

- Befindet sich die Immobilie in einer attraktiven, nachgefragten Gegend? Sind die prognostizierten Verkaufserlöse/Mieteinnahmen realistisch?

 

 

Gutachterliche Beurteilung des Immobilienprojektes.

- Gibt es ein unabhängiges Gutachten, dass das Bau- oder Sanierungskonzept und dessen Kosten als angemessen und plausibel beurteilt?
Damit soll sichergestellt
werden, dass keine Billigbau-Maßnahmen oder Pinselsanierungen finanziert werden.

Eine Einschätzung zur Qualität der Lage und der Angemessenheit der kalkulierten Mietansätze oder Verkaufspreise enthält?

 

 

Seit wann ist der Projektentwickler im Immobilienmarkt aktiv ?

-Der Projektentwickler sollte über langjährige Erfahrung und vor allem über konkretes Know-Howfür das jeweilige Projekt verfügen. Hier geht es je nach Projekt insbesondere um Erfahrungen mit Sanierungsmaßnahmen oder Wohnbauprojekten sowie um konkrete Kenntnisse und Detailwissen über den Investitionsstandort.

 

 

Wie viele Immobilienprojekte wurden bisher realisiert ?

- Je mehr Projekte der Entwickler schon erfolgreich realisiert hat, desto mehr kann er auf entsprechende Referenzobjekte verweisen.

 

 

Seit wann ist die Plattform am Markt aktiv ?

- Eine gewisse Markterfahrung ist bei der Auswahl von Projektpartnern, in der Abwicklung der Zeichnungsprozesse und in der Betreuung der Anleger positiv zu werten.

 

 

Sitz des Plattformbetreibers in Deutschland ?

-Für den Fall der Fälle kann es vorteilhaft sein, sich im deutschen Rechtssystem zu bewegen.

 

 

Wie viele Projekte wurden über die Plattform bereits angeboten ?

-Je mehr Projekte bisher vertrieben wurden, desto höher ist die Erfahrung der Plattformbetreiber.

 

 

Gab es Projekte, bei denen das Funding ziel nicht erreicht wurde und daher eine Rückabwicklung notwendig war ?

- Wenn das Funding ziel nicht erreicht wird, ist das Projekt entweder nicht attraktiv genug oder die Vertriebsstärke der Plattform lässt zu Wünschen übrig.

 

 

Wie viele Darlehen wurden bereits wieder vollständig zurückbezahlt ?

- Eine Vielzahl von erfolgreich zurückgezahlten Crowd-Immobiliendarlehen ist ein Beleg dafür, dass dem Plattformbetreiber eine fundierte Projektauswahl gelingt.

 

 

Ist der Projektentwickler mit einem nennenswerten Eigenkapitalanteil involviert ?

- Je höher der Eigenkapitaleinsatz des Projektentwicklers ist, desto mehr geht er auch selbst ins Risiko.

 

 

Wie hoch ist die Fremdkapitalquote (Bankdarlehen im Verhältnis zum Gesamtvolumen)?

- Je höher die Fremdkapitalquote, desto höher ist die Gefahr, dass unvorhergesehene Risiken das Projekt gefährden. Außerdem steht die Bank im Rang vor den Crowd-Immobiliendarlehen der Anleger.

 

 

Ist für die Realisierung des Gesamtprojektes der Vorabverkauf von Wohnungen zwingend erforderlich und ist die Gesamtfinanzierung damit abhängig von einem erfolgreichen Vorabverkauf ?

- Wenn für die Realisierung des Projektes ein bestimmter Anteil von Wohnungen vorab verkauft werden muss, damit das Projekt gestartet werden kann, besteht ein Umsetzungsrisiko, wenn zum Zeitpunkt der Vergabe der Crowd-Immobiliendarlehen dieser Anteil noch nicht erreicht ist.

 

 

Erfolgt die Einzahlung der Anleger über einen Treuhänder und erfolgt die Mittelfreigabe erst nach Erreichen der Funding-Schwelle ?

- Wenn die Mittelfreigabe erst nach Erreichen der Funding-Schwelle erfolgt, ist sichergestellt, dass der Projektentwickler das Geld erst bekommt, wenn die Darlehensverträge tatsächlich auch zustande kommen. Werden die ersten Mittel schon vorab ausgezahlt und die Funding-Schwelle dann nicht erreicht, müssen die Anleger auf die Rückzahlungsfähigkeit des Projektentwicklers vertrauen. Im Falle einer Insolvenz wären die Anlegergelder gefährdet.

 

 

Werden die Verkaufserlöse aus dem Immobilienprojekt zur Sicherung der Ansprüche aus dem Crowd-Darlehen zumindest nachrangig an einen Treuhänder abgetreten ?

-Wenn der Projektentwickler bis zur vollständigen Rückzahlung der Crowd-Immobiliendarlehen auf die Entnahme von freier Liquidität / Gewinnen verzichtet, kann das die Rückzahlungswahrscheinlichkeit für die Anleger erhöhen.

 

 

Gibt es zur Sicherung der Ansprüche aus dem Crowd-Immobiliendarlehen eine nachrangige Bürgschaft oder anderweitige Sicherheiten ?

- Auch nachrangige Bürgschaften können die Rückzahlungswahrscheinlichkeit für die Anleger erhöhen wie werthaltig die Bürgschaften im Zweifelsfall wirklich sind, ist umstritten.

 

 

Werden die Zinsen halbjährlich, jährlich oder endfällig bezahlt ?

- Endfällig zu bezahlende Zinsen erhöhen das Risiko des Anlegers, weil er bis zum Tag der Rückzahlung nicht sicher weiß, ob er die versprochenen Zinsen samt Kapitaleinsatz wieder zurückerhält.

 

 

Ist der kumulierte Zinsertrag für den Anleger höher als die Vergütungen, die die Crowd-Plattform bei der Vermittlung verdient ?

- Der Ertrag des Anlegers sollte deutlich höher sein als der der Plattform, weil der Anleger mit seinem Kapital auch das unternehmerische Risiko trägt.

 

Die typischen Risiken einer Projektimmobilie

Bei einer Projektimmobilie stehen die Risiken der Bauarbeiten und das Vertriebsrisiko nach Fertigstellung im Mittelpunkt. Zentrale Fragen sind hierbei:

 

·         Bleiben die Baukosten im Plan?

·         Liefern die ausführenden Gewerke die gewünschte Qualität?

·         Wird der Zeitplan eingehalten?

·         Wie groß ist das Vertriebsrisiko? Können die Einheiten vollständig, zu den zuvor kalkulierten Preisen verkauft werden?



Die typischen Risiken einer Bestandsimmobilie

Im Mittelpunkt der Risikoeinschätzung eines Bestandsobjekts steht der bauliche Zustand des Gebäudes und der Vermietungsstand. Zentrale Fragen sind hierbei:
 

·         Wie hoch ist der Vermietungsstand?

·         Welche Laufzeiten haben die Mietverträge (insbesondere die vorhandener Gewerbemieter)?

·         Wie steht es um die Bonität der Mieter?

·         Wie schnell kann bei Mieterauszug neu vermietet werden bzw. wie hoch ist das Leerstandsrisiko?

·         Gibt es ggf. nicht versicherbare Risiken am Haus?

·         Welche Sanierungs- oder Instandsetzungsarbeiten stehen an?

 

 

 

 


 

 


 
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